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Fallo en contra de alquileres de AirBnB en condominios

Los condominios son para uso residencial exclusivo

El Tribunal de Apelaciones concluyó que el acto de arrendar a corto plazo habitaciones de complejos residenciales en Puerto Rico mediante la plataforma cibernética AirBnB constituye una actividad comercial delictiva. 

Al menos así lo decidió la corte en el caso específico del Consejo Titular del Condominio Montecielo, en Miramar, v los codueños de uno de los apartamentos del complejo: Nancy Collins Rivera y sus dos hijos Rebekah y Raymond Tosado Collins.

La acción, según determinó el tribunal el 30 de noviembre de 2017, violenta el Reglamento de Condominio y la Escritura Matriz de la propiedad, el cual contiene 22 apartamientos distribuidos en 11 pisos.

Los titulares utilizaron la página AirBnB, portal facilitador de renta a corto plazo de habitaciones en casas y apartamentos, para arrendar una de las tres habitaciones de su propiedad.

A su juicio, el Reglamento de Condominio y la Escritura Matriz no son expresivos en su veda a este tipo de actividad comercial. No obstante, parte del argumento del Consejo Titular yace en que, mientras ambos textos no prohíben el alquiler de los apartamentos, los servicios ofrecidos por los codueños emulan a aquellos ofrecidos por los hoteles y sus tarifas.

En esa línea, plantearon que la familia Tosado estaba sujeta al pago de impuestos de habitación a la Compañía de Turismo, uno que los anfitriones de AirBnB están obligados a recaudar.

La Ley del Impuesto sobre el Canon por Ocupación de Habitación del Estado Libre Asociado de Puerto Rico (Ley 272-2003) define el tributo como “la tarifa que deberá cobrar o facturar un hostelero por la ocupación de cualquier habitación de una hospedería, valorado en términos de dinero”, apunta la sentencia del tribunal.

Según el documento, los hermanos Tosado alquilaban la habitación por $65 y cobraban $10 por cada huésped adicional, con un máximo de tres personas. Además, los términos englobaban de dos días hasta tres semanas. 

Los huéspedes, en cambio, contaban con acceso a la habitación, baño privado, sala, comedor, cocina y llaves para el elevador.

Conforme al análisis, efectuado por un panel de jueces, los codueños del apartamento son considerados como “hosteleros”, mientras que la habitación arrendada y los inquilinos son sinónimos de “hospedería” y “ocupantes o huéspedes”, respectivamente.

La sentencia también señala que comentarios en la página AirBnB sobre la experiencia de usuarios previos en la propiedad constataron que los hermanos Tosado cocinaban desayuno a sus huéspedes y cobraban una cuota por trasladarlos desde y hasta el aeropuerto y otras áreas.

De acuerdo a su Escritura Matriz, esboza el documento, el condominio Montecielo se dedica exclusivamente al uso residencial horizontal y una actividad comercial tipo “Bed & Breakfast” como la ofrecida distaba de las disposiciones para sostener el título de la propiedad.

El 23 de marzo de 2015, la compañía a cargo de la administración de Montecielo, Momentum Management, suscribió una carta a los Tosado para que cesaran la operación del “Bed & Breakfast” a base de las infracciones a la Escritura Matriz, además de que el acto perjudicaba la seguridad y sana convivencia de los vecinos.

Incluso, Momentum Management advirtió que el arrendamiento mediante AirBnB desvirtuaba los seguros adquiridos del condominio porque éstos no contemplaban la operación de negocios.

Contrario al caso antes mencionado, en agosto del año en curso el Tribunal de Apelaciones de la Región Carolina - Guayama revocó una sentencia que, en resumen, vetaba el uso de un apartamento en un condominio como espacio para alquiler a corto plazo mediante AirBnB.

“El arrendamiento de menos de noventa 90 días sigue siendo arrendamiento, al igual que el de sobre 90 días. La cantidad de días del alquiler, al igual que lo es el canon de renta, son términos específicos de un arrendamiento. El derecho de los titulares a arrendar sus apartamentos por el término que entiendan conveniente se encuentra subsumido en su derecho a ejercer el pleno dominio sobre su propiedad”, arguyen los jueces en la sentencia del caso Consejo de Titulares del Condominio Condesa del Mar v Eduardo Chamah Martínez.

El panel de jueces ejemplificó que, si el arrendatario utiliza el espacio por un período de 90 días para atender pacientes —en caso de que fuera un médico— o clientes locales, entonces variaría de uso residencial a un fin comercial o de oficina, acto que está prohibido. 

De lo contrario, “si quien alquila, aunque sea por menos de 90 días, utiliza el apartamento para dormir, descansar, preparar sus alimentos y actividades similares está dándole a la propiedad un uso residencial”.

Ambos casos, con opiniones opuestas, ponen en manifiesto las discrepancias en cuanto a la interpretación de escrituras matrices, por lo que podrían provocar que se eleve un relamo al Tribunal Supremo para que se aclare la controversia.

En junio, la oficina del gobernador de Puerto Rico anunció que, en el 2015, los anfitriones locales de AirBnB acumularon un total de $16 millones, número que aumentó a $28 millones un año después.

Los datos apuntaban a que estos ingresos aportaron $23 millones a la economía de la isla. 


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