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Más alternativas para alivios hipotecarios

Al concluir moratoria post Maria el día 31

El próximo 31 de diciembre vence la moratoria impuesta por todos los bancos comerciales de Puerto Rico y algunos inversionistas que concedieron este alivio tras el paso del huracán María.

Sin embargo, para los tenedores de hipotecas convencionales administrados por Freddie Mac, Fannie Mae, la Agencia Federal de Vivienda (FHA por sus siglas inglés) o de Asuntos de Veteranos (VA por sus siglas en inglés) que aun no están en posición de retomar su obligación por daños producto del huracán María, existen opciones para extender el alivio o negociar otro tipo de ayuda con el prestamista.

Según el licenciado José Hernández Dávila, experto en asuntos de banca e hipotecas, las alternativas disponibles a los consumidores de préstamos convencionales requieren, primordialmente, de una comunicación efectiva entre el deudor y su institución financiera. No obstante, aunque algunas instituciones prestamistas se rigen por regulaciones federales respecto la otorgación de hipotecas, las opciones de alivio varían y están sujeta a la disponibilidad que establezca la institución.

En el caso de las hipotecas FHA, la moratoria impuesta también detuvo todo procedimiento de ejecución en proceso y que estaba próximo a iniciar hasta el 19 de marzo del 2018. Adicional a la moratoria, las instituciones que administran este tipo de préstamo proveen a deudores que aún no han podido recobrar su capacidad de pago por la emergencia alternativas de indulgencias de pago (forbearance) y de mitigación de pérdidas (loss mitigation).

Aunque estos alivios pueden ser provistos aún cuando el deudor no ocupe su propiedad, la institución se reserva la decisión de proveer alternativas de alivio.

En el caso de las indulgencias, puede ofrecerse de manera informal mediante una llamada de su institución hipotecaria y por lo general se ofrece en plazos cortos de tres meses, hasta un máximo de 12 meses. Los acuerdos formales – efectuados por escrito entre el deudor y la institución - permiten una suspensión total del pago de la hipoteca de un término que no exceda el término que duraría las reparaciones a la propiedad.

De beneficiarse de una de estas dos indulgencias, el banco puede ofrecer al deudor una modificación en la tasa de interés o ajustar el término de la hipoteca mediante un Loan Modification Without a Financial Evaluation (Modificación del préstamo sin evaluación financiera). Esto no requiere documentación adicional más allá de una verificación de empleo.

No obstante, el deudor debe certificar que está ocupando la propiedad, que la está reparando y el nuevo pago modificado debe ser igual o menor al pago previo a la modificación. Con este mecanismo, la hipoteca se puede modificar hasta 30 años más mientras las tasas de interés pueden reducirse hasta un 3.60%.

Estas alternativas no aplican para aquellos deudores que estaban en atraso con su hipoteca o enfrentando un proceso de ejecución previo al paso del huracán. No obstante, aquellos consumidores en esta circunstancia son elegibles para la disposición de su propiedad mediante la venta de la propiedad en lugar de repagar la deuda, lo que estaría sujeto a la certificación del banco.

Las alternativas en el caso de préstamos FHA se activan con la declaración presidencial de una zona de desastres y conceden protección al deudor del cobro de recargos. “Pudieran también considerarse alternativas como los es el short sale o una entrega voluntaria, en el caso de los prestamos FHA, mientras se haya acogido a algunas de las alternativas relacionada a una declaración de zona de desastre por el presidente y esté cumpliendo, la institución no va poner cargos por demora y no lo va a reportar a las agencias de crédito por atraso”, manifestó Hernández Davila durante el conversatorio “¿Estás protegido ante la Moratoria Hipotecaria?”, celebrado en la facultad de Derecho de la Universidad Interamericana.

Por otra parte, en el caso de las hipotecas Fannie Mae y Freddie Mac, ambos inversionistas extendieron las mismas alternativas a sus deudores. Estos activaron una moratoria de 90 días que expira el 31 de diciembre de este año y no requiere que el deudor se comunique con la institución para activarlo.

Aquellas hipotecas Fannie Mae y Freddie Mac en proceso de ejecución suponían detenerse por parte de los agentes de servicio si el deudor fue afectado por el desastre. Aun así, se exime de la otorgación de la moratoria a aquellos deudores que el banco conozca no ocupan la propiedad.

Tal como los FHA, estos préstamos también pueden extenderse en intérvalos de 3 meses hasta un máximo de 12 meses, dependiendo la circunstancia del deudor y de que este lo comunique apropiadamente al banco. Tampoco puede exigir que pague la totalidad de lo extendido por la moratoria en una suma global al finalizar el término.

No obstante, antes que culmine el periodo de moratoria, el deudor y el banco deben llegar a un acuerdo de repago por los meses indultados. Esto se puede realizar mediante un plan de pago, un modificación de ‘Cap and Extend Modification for Disaster Relief’, un ‘Extend Modification for Disaster Relief’ y un ‘Flex Modification’.

Estas alternativas se ofrecen luego de expirar el periodo de moratoria por desastre y requieren que el agente de servicio logre una comunicación con el deudor de manera que obtenga toda información que informe al acreedor si existe una situación permanente, temporera o si podría remediarse mediante mitigación de pérdida.

Las alternativas consisten de una extensión en el vencimiento de la hipoteca en las misma cantidad de meses vencidos, siempre y cuando no sea mayor de 12 meses, pero no puede tener más de 360 días de atraso al momento de la modificación por indulgencia. En el caso del ‘Cap and Extend Modification’, consiste en agregar la suma de los pagos atrasados al principal y la reamortización del préstamo para extender el préstamo hasta 480 meses (40 años), para poder obtener el pago premodificación.

En el caso del ‘Flex modification’, el banco hace una reevaluación de la propiedad para llevarla al valor actual en el mercado, y la diferencia entre lo adeudado y el valor en el mercado se pospone en una segunda hipoteca silenciosa a ser pagada tras el vencimiento del préstamo inicial o al vender la propiedad.

Mientras que en préstamos VA la moratoria también es por 180 (hasta marzo 19 del 2018) y ordena a agentes de servicio a extender el alivio por un término de hasta 12 meses después del desastre, incluyendo a aquellos deudores que están en delincuencia. Estas hipotecas también permiten la venta de la propiedad, aunque también permite a los agentes de servicio ofrecer un adelanto de $1,500 para gastos de mudanza tras desocupar la propiedad.

Hernández Dávila hizo hincapié que existen varios otros términos que aplican a inversionistas privados con políticas que no son publicas y que no necesariamente ofrecen las ayudas que ofrecen estas instituciones hipotecarias. El próximo 31 de diciembre vence la moratoria impuesta por los principales bancos en Puerto Rico.


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