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Nota publicada hace más de 60 días.

Orejitas para defenderse en una ejecución de hipoteca

Ely Acevedo Denis
21/02/2012 10:05 am

Enfrentar una demanda por ejecución de hipoteca puede sumir al dueño de la residencia en una trampa de culpa, vergüenza, e impotencia al pensar que está todo perdido. Pero no es así, porque hay elementos con los que el banco tiene que cumplir para poder ejecutar una propiedad y, si usted los conoce, puede defenderse.

Para la licenciada Bámily López, lo primero que debe hacer una persona cuya hipoteca ya está en proceso de ejecución es vencer el sentimiento de vergüenza y atender las citaciones del tribunal, para evitar así una sentencia en rebeldía que daría paso a la ejecución de la hipoteca. Esto ya había sido advertido a NotiCel el pasado mayo por la propia directora de la Oficina de Administración de los Tribunales (OAT), Sonia Ivette Vélez.

También López recordó que para dichas citaciones la persona se puede defender por derecho propio y no tiene que ir acompañado por un abogado. De hecho, el mismo portal de la Rama Judicial provee formularios para que la persona pueda someter mociones por derecho propio. En ese sentido sostuvo que en Puerto Rico "lo que ha subido es el número de casos en ejecución de hipotecas, pero no la cantidad de casos en la que la persona busca asistencia legal por ejecuciones de hipoteca".

López explicó que al enfrentarse a la solicitud de ejecución de la institución hipotecaria, la persona debe tener en cuenta que para que una hipoteca sea ejecutada la misma debe estar inscrita en el Registro de la Propiedad. Es decir, la persona puede solicitar al juez que se le exija al banco o institución una Certificación Registral, para así comprobar si la hipoteca está inscrita. Si la hipoteca no está inscrita, no se podría proceder con una ejecución porque la ley requiere que la hipoteca esté inscrita y, con los atrasos que refleja el Registro de la Propiedad en Puerto Rico, no dude usted que a lo mejor todavía su hipoteca no está inscrita. No acepte un estudio de título como sustituto, exija la certificación.

Si la hipoteca no está inscrita, la persona pierde la garantía de la hipoteca y lo que procedería es que el banco entablar contra la persona un pleito por cobro del dinero donde ya la residencia no está en juego. Ya cuando esté en un pleito de cobro, podría defenderse con la “Ley del Derecho a la Protección del Hogar Principal y el Hogar Familiar”, aprobada el pasado septiembre de 2011, que busca evitar que las residencias primarias de las personas tengan que ser entregadas en casos de cobro.

Otra cosa que se necesita para dar paso a una ejecución de hipoteca es que el banco pueda demostrar que es el tenedor del pagaré hipotecario. En otras palabras, el pagaré hipotecario es el documento que la persona llenó al comprar la propiedad y en la que se comprometió a pagar una cierta cantidad al "portador" o "tenedor" de la hipoteca.

Más aún, explicó que el pagaré hipotecario "es como un cheque, un instrumento negociable". Así que, cuando los bancos venden sus carteras hipotecarias, dejan de ser "tenedores" de la hipoteca para convirtiéndose en sólo "servidores",  que quiere decir que manejan los pagos que realiza el cliente a la hipoteca, pero no son los que tienen el derecho de ejecutar la hipoteca.

Estas disposiciones también están vigentes si la persona tiene una hipoteca bajo el Gobierno Federal o en instituciones establecidas en Estados Unidos. Esto porque al estar la propiedad en la Isla, también se debe cumplir con el Código Civil de Puerto Rico.

Por otra parte tuvo sus objeciones sobre las denuncias planteadas a NotiCel por Blanca Vélez, directora de San Juan NHS, Corp., de que algunos jueces tienen falta de sensibilidad hacía los ciudadanos que están en un proceso de ejecución de hipoteca, favoreciendo en muchas instancias a las instituciones bancarias. López aclaró que en este tipo de litigio "no hay mucho ámbito de discreción del juez, si el banco cumple con todos los requisitos". Lo único que pudiera ayudar al consumidor es si el banco no sigue al pie de la letra todo el procedimiento de ley para el manejo de una ejecución de hipoteca.

Por lo pronto, si la persona lleva poco meses que no paga la hipoteca y todavía su caso no ha llegado a la División Legal del banco, López recomendó que la persona llame a su institución bancaria y le informe la razón por la que ha fallado en los pagos. Además, sugirió el que solicite información sobre las alternativas que tiene. Y puntualizó que no debe perder el contacto con el banco.

De no lograr ningún avance positivo a su situación económica, reiteró la importancia de comparecer al tribunal. De hecho, indicó la posibilidad de buscar asesoramiento de un experto sobre la Ley de Quiebra, para ver si puede ser una opción viable ante su situación financiera. Otra sugerencia es acudir a un consultor financiero que le pueda orientar sobre los mecanismos de consolidación de deudas.

López subrayó que algunas instituciones bancarias se las ponen a veces difícil a sus clientes. Por ejemplo, algunos planes de mitigación ofrecidos por los bancos no resultan prácticos para algunos clientes. En esa línea, indicó que en muchas instancia "la alternativa es endeudar a la gente por más años, ofreciéndoles refinanciamientos que pudieran extenderse hasta 40 años". En otros casos, el término que le ofrecen para poder restablecerse económica y comenzar a pagar su hipoteca no resulta suficiente.


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