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Economía

Nota publicada hace más de 60 días.

Conozca cómo enfrentarse a su banco en una ejecución de hipoteca

(Josian Bruno/Archivo NotiCel)

Ely Acevedo Denis
26/04/2015 06:33 am

Las distintas legislaciones federales y estatales aprobadas en los últimos años para tratar de frenar la oleada de ejecuciones hipotecarias no están siendo efectivas debido al desconocimiento que permea entre la ciudadanía, los jueces y los abogados.

Así opinó la licenciada Ángeles Torres, abogada notaria de la firma Análisis 1A, quien destacó que en relación a los miembros de la Judicatura, tanto el Ejecutivo como la Legislatura están maniatados porque es el Tribunal Supremo el que tiene que determinar la manera en que se debe capacitar a los jueces y si es necesario establecer salas especializadas como ocurre con los casos de Violencia Doméstica.

De las estadísticas manejadas por los tribunales se desprende que de las 13,602 demandas presentadas en el año fiscal 2013-2014, unos 7,100 casos fueron resueltos con una sentencia a favor de la ejecución de la hipoteca.

Una de las piezas legislativas más noveles, que tiene como fin ponerle cortapisas a la banca hipotecaria, es la “Dodd-Frank Wall Street Reform and Consumer Protection Act”. Esta legislación dio paso a la Regulación X, adoptada por la Oficina para la Protección Financiera del Consumidor (CFPB, por su sigla en inglés).

En dicha reglamentación se establece que los acreedores deben rendir estados de cuenta periódicos a sus clientes, que tienen que acreditar puntualmente los pagos recibidos, y que a los 36 días de atraso de un cliente los administradores de los préstamos deben hacer un esfuerzo de “buena fe” de establecer contacto directo con el deudor y presentarle opciones de mitigación de pérdidas y además deben mantener políticas y procedimientos razonables con respecto a dichos ofrecimientos. Las opciones de mitigación de pérdidas van desde planes de pago, moratorias, reestructuración del préstamo, entre otros.

De otro lado, la Regla que entró en vigor a principios del 2014, dispone que dicho administrador deben proveerle a su cliente una decisión final por escrito, en la que en caso de denegación debe incluir una explicación de las razones para no otorgar cualquier opción de modificación de préstamo. La persona puede apelar esa decisión siempre y cuando la solicitud de mitigación de pérdida se haya recibido 90 días o más previo a la venta judicial de la propiedad (subasta).

De igual forma, el Reglamento X prohíbe lo que se conoce como el “dual tracking”, que es que a la vez que se esté evaluando el caso para una de las opciones de mitigación de pérdida, la institución esté preparándose para ejecutar la propiedad. La persona deberá tener más de 120 días en atraso para que el administrador de su hipoteca pueda emitirle la primera notificación de que estará enfrentando un proceso de ejecución.

Si la persona somete su solicitud para una de las opciones de mitigación de pérdida y el banco no le ha enviado la primera notificación de que iniciara el proceso de ejecución, la institución deberá cumplir con varios requisitos para poder lograr ejecutar la propiedad. Los mismos requisitos aplican si el deudor presenta la solicitud unos 37 días previos de la venta de ejecución hipotecaria.

Según Torres, en Puerto Rico los consumidores han recibido trabas por parte de la banca para acceder a estas opciones de mitigación de pérdida porque les dicen que no cumplieron con la entrega de todos los documentos requeridos o que no cuentan con el ingreso necesario. Por esto, es sumamente importante que las personas busquen asesoramiento legal desde bien temprano que comienzan a afrontar los problemas económicos para el pago de sus hipotecas.

Los consumidores también están teniendo problemas con la “Ley para Mediación Compulsoria y Preservación de tu Hogar en los procesos de Ejecuciones de Hipotecas”, porque como requisito tienen que haber contestado a la demanda de ejecución para disfrutar este derecho, sino queda a discreción del juez o la jueza que atienda su caso. En la Isla, en la mayoría de los casos se dicta sentencia en rebeldía porque las personas no contestan las demandas.

De acuerdo a fuentes de este diario digital, la falta de respuesta a las demandas se puede dar por múltiple factores: uno es el desconocimiento, el miedo y la vergüenza que siente la persona; y lo otro es que su situación económica le impide contratar a un abogado y muchas veces por su nivel de ingresos tampoco cualifican para los programas de asistencia legal. Ahí la recomendación de Torres es que la persona conteste a la demanda por derecho propio, mientras va consiguiendo el dinero para contratar a un abogado.

También, la directora de San Juan NHS, Corp., Blanca Vélez, expuso que el otro problema con la Ley es que en algunos casos resulta oneroso la contratación del mediador privado o que dicho personal desconoce las opciones que tiene la persona para evitar la ejecución de su propiedad.

En otros aspectos, la persona debe tener en cuenta que para que la vivienda pueda ser ejecutada debe estar inscrita en el Registro de la Propiedad. Usted podría solicitarle al juez que le exija al banco o la institución que administra su préstamo una Certificación Registral, para así comprobar si la hipoteca está inscrita. Si la propiedad no está inscrita, el banco solo podría entablar una demanda por cobro de dinero, y usted podría utilizar la “Ley del Derecho a la Protección del Hogar Principal y el Hogar Familiar”, que protege su residencia primaria en este tipo de litigio.

Otra cosa que usted debe saber es que si la institución que lo está demandado no es la dueña del pagaré del préstamo, no pueden ejecutarle la propiedad. En los pasados años muchos bancos han vendido sus carteras de préstamos en el mercado secundario, quedándose en algunos casos como administradores de los pagos, o sea que solo envían los estados de cuenta mensuales, se encargan de recibir los pagos mensuales, mantienen un registro de los pagos y el saldos, recolectan y pagan impuestos y seguros, remiten los fondos al tenedor del pagaré, y le dan seguimiento a los casos que están en morosidad.

Pero en otras instancias, las instituciones bancarias hasta han vendido estas funciones de administradores de préstamos a los “debt collectors”, como, por ejemplo, Select Portfolio Servicing, Inc. y Operating Partners Co, Inc.

Se supo que entidades como DLJ Mortgage Capital, Inc.; Caribbean Property Group, LLC. ; y Puerto Rico Asset Portfolio han comprado muchas de estas carteras y son los verdaderos tenedores del préstamo.

Ante esto, Torres recomienda que a través de su abogado solicite un informe forense para trazarle el tracto a su préstamo hipotecario. La abogada señaló que para que el banco pueda ejecutarle la propiedad tendría que presentar en el Tribunal el documento original que evidencia que es dueño del pagaré.

No obstante, la Comisión Federal de Comercio (FTC, por su sigla en inglés) ha hecho advertencias ante la proliferación de las estafas en las auditorias forenses.

Por otro lado, fuentes de este diario sostuvieron que una vez la persona sepa que su préstamo fue vendido o que la entidad que lo compró le pide al Tribunal sustituir a una de las partes en la demanda de ejecución, la persona podría recurrir al mecanismo de Retracto de Crédito Litigioso, que le da la oportunidad de recomprar su préstamo al precio que fue vendido dentro de un periodo de tiempo establecido.

Finalmente, Torres, planteó que ante la caída en el valor de las propiedades, muchas personas a las que se les termina ejecutando su propiedad luego están afrontando demanda por cobro de dinero de la diferencia que le quedó pendiente de pagar.

En ese sentido, expuso que previo a la crisis hipotecaria muchos bancos aumentaron artificialmente los precios de las propiedades, en su afán de obtener ganancias a través de financiamientos como las hipotecas “subprime” o tóxicas.

Además, apuntó “hoy en día esperar al embargo no sólo afecta al dueño, sino a la comunidad donde se encuentra la propiedad porque una vez la reposee el banco, comúnmente se vende por debajo de su valor. Esto a su vez hace que las demás propiedades del lugar pierdan su valor real”.

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