Legislatura

Nueva Ley de Condominios por encima de reglamentos y escrituras matrices

Titulares rechazan la medida propuesta.

La nueva Ley de Condominios aprobada por la Cámara de Representantes impone nuevas disposiciones que, de ordinario, deberían quedar en manos de las administraciones de cada propiedad horizontal, a juicio del abogado y profesor Michel Godreau, como es el caso de la reducción del número de votantes para aprobar cambios en el espacio, la autorización de arrendamientos a corto plazo y los cambios de uso de las áreas comunes.

La medida, codificada como el Proyecto de la Cámara (PC) 1874, surge de un interés de la Legislatura de enmendar la ley existente para incentivar la inversión en la construcción de nuevos condominios y desarrollar propiedades de alquiler para aumentar la densidad poblacional, tal como dice su exposición de motivos. No obstante, en el trayecto altera las bases por las que se rigen los titulares actuales.

Uno de los cambios más peligrosos, de acuerdo a Godreau, yace en que dos terceras partes de todos los titulares pueden consentir a modificaciones trascendentales en el condominio, contrario a lo establecido en la ley vigente que requiere un aval por unanimidad.

“La filosofía que está detrás del Proyecto 1874 de la Cámara responde a las concepciones valorativas que predominan en los Estados Unidos de Norteamérica. La inmensa mayoría de los condominios en Estados Unidos permiten la enmienda de la escritura matriz o documento constitutivo por dos terceras partes. En los Estados Unidos, los apartamentos en los condominios los ocupan arrendatarios. Entonces, el 24, 25 por ciento son titulares que tienen ese condominio como un negocio, porque solo una minoría exigua usa el apartamento como vivienda y eso es exactamente lo contrario a Puerto Rico. Aquí el 76 por ciento vivimos en el apartamento. Nuestra legislación protege ese derecho a la vivienda”, explicó Godreau.

El abogado, experto en el tema de propiedades horizontales, ejemplificó que con este artículo el PC 1874 anularía las disposiciones en aquellos condominios cuya escritura matriz prohiba que los alquileres a corto plazo —como son anunciados en plataformas como Aibnb y Home Away— estén sujetos a aprobación de la unanimidad de los titulares.

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“Con la aprobación del proyecto, podrían convertirse en hospederías al cambiar los votos a dos terceras partes. La escritura matriz es la protección que yo adquiero en base de lo que me dijeron de cómo va a ser mi apartamento. Dos terceras partes pueden enmendar el documento más importante de los condominios del país, el documento por el cual nosotros compramos”, subrayó Godreau.

Para propósitos del PC 1874, un arrendamiento a corto plazo por un término menor a 90 días consecutivos, se considera un uso residencial del apartamento.

Incluso, la medida propuesta recalca en su Artículo 36 que no se podrá vetar el uso de los apartamentos para arrendamientos a corto plazo, salvo que en la escritura matriz o en el reglamento exista una prohibición expresa o que establezca un término mínimo de arrendamiento.

Una de las preocupaciones con esto es que, el uso para arrendamientos a corto plazo limitaría la elegibilidad del condominio para un préstamo de la Administración Federal de Vivienda (FHA, por sus siglas en inglés), la cual prohibe este tipo de alquileres a quienes buscan certificarse con su programa de préstamos hipotecarios. Esto, a su vez podría perjudicar las posibilidades de compra o refinanciamiento de un apartamento.

Tal como recalcó el profesor y abogado, esos documentos estarían entonces sujetos al parecer de las dos terceras partes.

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Además, la medida dicta en su última línea que sus disposiciones serán retroactivas. Esto quiere decir que las reglas y escrituras de cualquier condominio existente previo a la instauración de la ley —de ser aprobada— estaría sujeto a las nuevas modalidades.

“La Constitución y el Código Civil disponen que las leyes tengan efectos retroactivos no serán aplicables si es sobre derecho patrimonial, pero la jurisprudencia dice que depende, si es para resolver situaciones injustas. Eso lo ha establecido el Supremo y lo ha reiterado”, aclaró Godreau.

El requerimiento de dos terceras partes también aplicará a los cambios que un Consejo Titular quiera imponer al uso y destino de las instalaciones comunales. Es decir, por menos de unanimidad, “se puede cambiar un salón de actividades a un salón de belleza o una barra nocturna, o un área de juegos de niños puede cambiar a un área estrictamente para adultos”, tal como señaló la presidenta de la Asociación de Titulares de Condominios, Marimar Pérez Riera.

La Asociación de Titulares de Condominios es un grupo de nueva creación que busca elevar sus preocupaciones con el PC 1874 al Senado, cuerpo legislativo que aún no ha discutido el proyecto de ley. El conjunto tuvo su primera asamblea y foro el sábado en el Colegio de Abogados y Abogadas en Miramar.

Allí, Pérez Rivera denunció que la medida propuesta carece de estadísticas y no estipula cuántos condominios hay en la Isla. Por otra parte, el documento carece de protecciones en contra de lo que catalogaron los presentes como “acoso vecinal”.

El término fue definido por la abogada Isabel Abislaiman como “todo tipo de conducta hostil contra un titular que incluye hablar mal, tildar al titular de problemático, uso indebido de su data personal, hostigamiento, abuso, daño psíquico, daño a la propiedad, humillación, acoso y todo con el fin de alterar la paz y crearle un entorno hostil. Toda esta conducta hostil tiene finalidad de tomar una decisión no deseada, intimidarle que ejerza sus derechos como titular, como mudarse porque es intolerable”.

La medida se encuentra bajo la evaluación de la Comisión de Asuntos Federales, presidida por Thomas Rivera Schatz.

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