El Alto Foro definió lo que implica la “buena fe” de parte del acreedor hipotecario.

En una determinación unánime que puede beneficiar a miles de familias en riesgo de perder sus hogares y enfrascadas en negociaciones con sus acreedores hipotecarios, el Tribunal Supremo decidió que para que una demanda de ejecución de hipoteca proceda el acreedor hipotecario tiene que haber actuado de “buena fe” y definió en qué consisten esos actos de “buena fe”.

La decisión del 13 de octubre trata sobre la Ley para Mediación Compulsoria y Preservación de tu Hogar en los procesos de Ejecuciones de Hipotecas de una Vivienda Principal (2012), en donde se obliga a un acto de mediación antes de poder ejecutar la hipoteca y vender la propiedad. Con esta decisión, se indica qué debe ocurrir en ese acto.

Según el Supremo, para que se satisfaga el requisito de buena fe, en la mediación debe ocurrir que:

1) Las partes deben ir preparadas para negociar y llegar a un acuerdo, de ser posible.

2) Las partes deben llevar a la vista o al acto de mediación toda la documentación que requiere el proceso de mediación y el representante del acreedor hipotecario debe tener autoridad para llegar a un acuerdo.

3) Los acreedores deben proveer a los deudores todas las alternativas disponibles en el mercado, tales como la modificación del préstamo, un análisis en virtud de los programas federales Home Affordable Modification Program (HAMP) y Home Affordable Refinance Program (HARP), entre otras. Lo anterior, incluye aquellas alternativas que no dependen de la capacidad económica de deudor, como lo son la venta corta (short sale), dación en pago, entrega voluntaria de título, entre otras.

“[R]esolvemos que en aquellos casos en los que el acreedor incumple con el requisito de buena fe en la mediación y la sanción de la desestimación no está disponible, el tribunal deberá ordenar la celebración de una nueva mediación conforme a lo aquí dispuesto. Lo anterior sin limitar la discreción del tribunal de imponer sanciones al amparo de la Regla 44.2 de Procedimiento Civil u otra penalidad que en derecho proceda… Aclaramos que esta decisión no implica que el acreedor –en aras de cumplir con el proceso de mediación– tenga que llegar a un acuerdo con el deudor. Sin embargo, el acreedor debe notificarle al deudor todas las alternativas disponibles en el mercado en ánimo de hacer un esfuerzo real para evitar la ejecución de la vivienda principal del deudor”, decidió el Supremo por voz del juez asociado Erick Kolthoff Caraballo.

“(El Supremo) le dio peso real a los criterios que los bancos deben cumplir, entre ellos el de buena fe, para que la vista de mediación compulsoria sea válida”, explicó la organización Ayuda Legal PR, una entidad que entre sus misiones tiene dar asistencia a personas que enfrentan ejecución de hipotecas y otros procesos de vivienda.

“Esto significa que si los bancos no cumplen con estos cuatro requisitos, claramente no actúan conforme a la buena fe y se debe desestimar la demanda. Además, de no cumplir, el (Supremo) explica que los bancos pueden ser sancionados”, añadió Ayuda Legal PR.

Los hechos que dieron paso a la decisión comenzaron en 2013, cuando la sicóloga Aixa M. Rosario Ramos comenzó a tener dificultad para pagar su hipoteca al Scotiabank (el cual fue adquirido por Oriental Bank). En los dos años anteriores, el pago mensual de la hipoteca había aumentado de $568 a $825.30.

Como parte de las dificultades económicas, la mujer recurrió a la protección de la Ley de Quiebras, el banco la refirió a consejería hipotecaria, acudió a un taller sobre mediación hipotecaria y a otro sobre morosidad hipotecaria. De ahí pasó a una cita de Loss Mitigation en el banco pero le dijeron que no cualificaba por la falta de ingresos.

El caso llegó a tribunales donde quedó referido al Centro de Mediación de Conflictos, el cual resultó sin un acuerdo. Por un lado, la mujer sostuvo que el banco no había negociado de buena fe ni hecho todos los esfuerzos para ofrecer alternativas para modificar la hipoteca. Por el otro, el banco alegó que la mujer había rechazado su oferta, por lo que solicitó que el tribunal continuara con la ejecución y venta. El tribunal le pidió a Rosario Ramos que se expresara sobre la continuación de la ejecución y en ese punto ella recurrió al Tribunal de Apelaciones, en un curso que eventualmente llevó el caso ante el Supremo.

“Scotiabank no demostró haber orientado a los peticionarios adecuadamente. Además, el banco tampoco puso al tribunal de instancia en posición de determinar que ofreció a los peticionarios todas las alternativas disponibles en el mercado. Por lo tanto, de ninguna manera podemos determinar que Scotiabank actuó de buena fe en el proceso de mediación con los peticionarios”, concluyó el Alto Foro.

El Supremo recalcó que esta decisión va a aplicar siempre y cuando el deudor hipotecario demandado no esté en rebeldía o el tribunal le haya suprimido o eliminado sus alegaciones como medida de sanción.

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