A principios de mes, el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano federal (HUD, por sus siglas en ingles), por voz de su secretario Ben Carson, extendió la moratoria a la ejecución de hipotecas por 60 días adicionales. Sin embargo, ese alivio para quienes aún enfrentan los embates del huracán María no aplica a toda la población con deudas hipotecarias.

Dicho de otra forma, las personas cuyo prestamo no provenga de la Administración Federal de Vivienda (FHA, por sus siglas en ingles) y esten atrasadas en sus pagos, se encuentran en peligro de perder su hogar.

Ante este panorama, surgen preguntas como '¿quien es elegible?', '¿que opciones tienen aquellos cuyos prestamos no son FHA?', y '¿cuál es la solución del problema?'. Por eso, dialogamos con la abogada Nicole Colón Díaz quien, mediante su iniciativa Quedate Con tu Casa, ofrece servicios al consumidor, como la modificación de hipoteca y representación en corte.

¿Que es el proceso de ejecución?

"Un proceso de ejecución de hipoteca no es otra cosa que un proceso legal que lleva a cabo el acreedor. Un acreedor no es otra cosa que una persona, sea una entidad jurídica, una corporación o persona natural, que tiene derecho a que usted le pague. En esos documentos que firmamos bien contentos todos cuando compramos por primera vez una propiedad, de ordinario entre ellos está el pagare. Ese acreedor tiene derecho de ir al tribunal para que el tribunal emita una sentencia de ejecución porque las personas han dejado de cumplir con la obligación del pagare", describió Colón Díaz.

¿Cuáles son las protecciones para el consumidor?

Como protección de ese proceso, existe legislación estatal y federal que favorece a los consumidores y busca prevenir el litigio. Los acreedores, por ejemplo, deben realizar una serie de gestiones antes de llegar a los predios de los tribunales, como contactar al deudor e inquirir el por que detrás de la morosidad.

A esos fines, Puerto Rico mantiene vigentes dos estatutos: la ley 184 de 2012, conocida como la Ley para Mediación Compulsoria y Preservación del Hogar en los Procesos de Ejecuciones de Hipoteca de una Vivienda Principal, y la 169 de 2016, o la Ley de Ayuda al Deudor Hipotecario.

La primera obliga a los deudores y adeudados a someterse a un compromiso de pagos mediante un proceso de mediación, mientras que la segunda dispone que las instituciones hipotecarias deben ofrecerle a todo deudor hipotecario la alternativa de mitigación de perdida ("Loss Mitigation").

¿Que es una moratoria al pago de la hipoteca?

La moratoria es la paralización de pagos de manera temporera. De acuerdo a Colón Díaz, es una herramienta útil para resolver problemas de corto termino, como la suspensión del empleo y sueldo por falta de electricidad en el lugar de trabajo, uno de los ejemplos más comunes tras el paso del huracán.

El gobierno federal aprobó una nueva moratoria, ¿para quien es?

La nueva moratoria aplica únicamente a prestamos que están garantizados mediante un tipo de programa federal regulado por el HUD, como el FHA. Para conocer esos datos, cada persona debe revisar sus documentos.

El nuevo termino expira el 18 de mayo del año en curso.

Para las personas dentro de ese subgrupo, la agencia federal tambien creó una segunda hipoteca entre el deudor y el acreedor para compensar por los gastos no incurridos durante el período de moratoria que suponía vencer a mediados de marzo.

"Es un nuevo prestamo, que ciertamente no va a conllevar intereses y se tiene que repagar por el deudor una vez refinancie su casa o la venda, y acumula esos meses que estuvieron dejados de pagar en ese nuevo pagare", señaló Colón Díaz.

¿Quienes son elegibles?

Según la abogada:

"Ese Reclamo parcial independiente para desastres aplica a todos los deudores con prestamo FHA Título II que esten en zona de declaración de emergencia de desastre natural que haya hecho el presidente de los Estados Unidos. Los deudores, para empezar, tenían que estar al día al momento en que se acogen a la moratoria. Si usted estaba en atraso, usted automáticamente queda fuera de los requisitos para solicitar esa segunda hipoteca. Dos, al día que se solicita, usted tiene que demostrarle al acreedor que tiene igual o mayor ingreso que los que tenía al momento del paso del huracán. La realidad y la constante que estamos viendo en los consumidores es que estamos viendo una disminución de ingresos, no una estabilidad o un aumento en sus ingresos. Definitivamente tiene que ser residencia principal, usted tiene que vivir esa propiedad. No cambia los terminos originales del pago de la hipoteca, porque esos pagos se pagan al final en ese segundo prestamo".

De no cumplir con esos requisitos, el deudor que cuente con un tipo de prestamo distinto tendrá que explorar otras opciones. Entre ellas, modificar los terminos del emprestito o refinanciarlo.

¿Que es una modificación de prestamo?

"Una modificación es el contrato que yo ya tengo que hice con el acreedor cuando compre mi casa, y se modifican los terminos de ese contrato original. ¿Que se modifica? Pues si mi interes era uno de 6.75 por ciento cuando compre la casa y en la modificación se me permite que ese interes se ajuste a un cuatro por ciento, y eso tiene una reducción de pagare, pues quizás yo puedo pagar con ese nuevo termino. Otro tipo de modificación es la extensión de la vida del prestamo. Esa a la gente no le gusta mucho, pero entran muchas consideraciones en juego como cuál es el atraso que se tiene y la razón del atraso", explicó Colón Díaz.

La licenciada recalcó que una modificación no se trata de pagar lo que el deudor quiera, sino que es una manera de encontrar una alternativa de retención de propiedad basado en un análisis de la situación financiera del deudor.

Parte de esa reflexión incluye la revisión del porcentaje de interes por el cual se pactó el prestamo y la extensión de la vida del mismo.

"Las modificaciones pueden ser variadas como los tipos de prestamos. No es lo mismo que un refinanciamiento, que es la concesión de un nuevo prestamo y se corre como un nuevo contrato de hipoteca", definió.

Como cada deudor se enfrenta a una situación particular, Colón Díaz exhortó a todas las personas con prestamos hipotecarios a revisar sus documentos y a buscar asesoría profesional. El acreedor, por ejemplo, tiene la obligación de orientar al deudor.

"La realidad es que los procesos de orientación de una entidad que tiene unos intereses es que les pagues el prestamo y quizás no es una orientación total velando los intereses suyos como deudor. Segundo paso, si está en un proceso de litigio, no lo haga solo. Busque representación, sus derechos, orientese y defiendase. La cantidad de personas que buscan defenderse en un proceso de ejecución llegan a acuerdos con su acreedor", afirmó.

Datos del Gobierno señalan que para diciembre de 2017 un tercio de los propietarios de vivienda experimentaban un atraso en sus pagos hipotecarios y 90,000 personas morosas en sus pagos.