Algunos perdieron su empleo, otros sufrieron la muerte de un familiar, hubo hasta quiénes están bajo una licencia por enfermedad o son incapacitados que reciben el beneficio del Seguro Social, pero todos tenía algo en común, estaban en riesgo de perder su propiedad.

Con esta preocupación en mente y buscando hacer algo para evitar la pérdida de su vivienda, más de una decena de personas acudieron el jueves al taller Prevención de Ejecución de Hipoteca en la San Juan NHS, Corp. El rostro de algunos de los participantes denotaban desasosiego, pero el escucharlos una y otra vez repetir como sus instituciones bancarias les habían cerrado las puertas sin darles ninguna alternativa, era prueba de que los alegados programas de mitigación de pérdida no han tenido ningún efecto para el ciudadano común y corriente que ve su meta más preciada, estar al punto de ser tirada por la borda. Hubo quiénes hasta manifestaban que estaban a punto de rendirse, al haber tocado múltiples puertas, incluyendo a la Oficina del Comisionado de Instituciones Financieras (OCIF), sin conseguir ningún tipo de ayuda.

De hecho, en un informe del pasado noviembre, la Comisión de Banca, Asuntos del Consumidor y Corporaciones Públicas; en conjunto con la Comisión de lo Jurídico Civil del Senado de Puerto Rico, que evaluaban una medida (P. de. S. 1434) para incluir la figura de un mediador de manera compulsoria en los procesos de ejecución de hipoteca, concluyeron que 'los programas de mitigación de pérdida implantados por los acreedores hipotecarios en Puerto Rico no han sido efectivos y los consumidores se encuentran desamparados y desprotegidos ante el poder económico o ventaja comercial de parte de las instituciones prestatarias o acreedores hipotecarios'.

Y añadieron que 'mediante estos programas, como alternativa al proceso judicial de ejecución de hipoteca, una institución bancaria (acreedor hipotecario) puede acordar con su deudor hipotecario un plan de pago de deuda, modificación o reestructuración de deuda, condonación parcial de deuda, refinanciamiento de deuda, entre otras. Sin embargo, la experiencia ha demostrado que estos procesos no han tenido el éxito o el resultado positivo esperado'.

Cabe destacar que en las ponencias donde se evaluaba dicho proyecto tanto la OCIF, como la Mortgage Banker Association y la Asociación de Bancos de Puerto Rico, aseguraron que los planes de mitigación ofrecidos por las instituciones bancarias han ayudado a salvar las propiedades en proceso de ejecución.

Más aún, Grisel Ortíz, quién ofreció el taller de la San Juan NHS, Corp., dijo que en las primeras rondas del programa 'Protegiendo Tu Hogar' , son pocos los ciudadanos que se han podido beneficiar, al estipularles requisitos incongruentes a las realidades económicas que viven muchas personas. Al momento, el Gobierno ha anunciado que la Autoridad para el Financiamiento de la Vivienda (AFV) cuenta con otros $11 millones para el desarrollo de la tercera fase de esta iniciativa.

Por otra parte, el desconocimiento de los participantes sobre los temas de hipoteca era tal, que algunos no sabían si la que tenían era una convencional o estaba asegurada por la Administración Federal de Vivienda (FHA, por sus siglas en inglés), lo que da paso a que estén más a la merced de las disposiciones de las instituciones bancarias.

Otros después de creer que tenían su hipoteca con un banco, se enteran que estos ahora son sólo 'servidores' y que el dueño o acreedor es otro banco que a veces está radicado en Estados Unidos, porque su institución hipotecaria vendió la cartera de hipotecas y nunca se lo notificó. Esto ya había sido señalado por la licenciada Bámily López, quién precisó que en este tipo de casos hay veces que no se puede ejecutar la propiedad.

Recomendación para salvar su propiedad

Si usted es uno de los cientos de ciudadanos que están próximo a un proceso de ejecución de hipoteca, aquí le compartimos algunas recomendaciones que ofreció Ortíz. Lo primero que usted tiene que hacer es un presupuesto en donde incluirá todos sus ingresos y todos sus gastos, dividido por los próximos tres meses. Para este presupuesto debe establecer sus responsabilidades financieras en orden de prioridad. Un ejemplo pudiera ser los gastos por la hipoteca, los servicios de agua y luz, la comida, la gasolina, la transportación, los gastos médicos, las tarjetas de crédito, los préstamos estudiantiles o personales y el celular o teléfono residencial. Si tiene otros gastos que pudieran considerarse como misceláneos o de lujo, lo incluye, pero deberá empezar a reducir este renglón. Además puede tratar de consolidar las tarjetas de crédito, de tener más de una.

Al mismo tiempo, debe notificar lo antes posible al banco cuál es su situación financiera y porque no ha podido efectuar los pagos de la hipoteca. Debe también hacer un registro o bitácora de todas las gestiones que realiza con su banco, anotando la fecha, el nombre completo o el número del empleado que la atendió, lo que usted le comunicó al banco y lo que el representante de la institución le respondió.

Ortíz recordó que no debe permitir que la situación se complique al evadir llamadas o correspondencias de su institución bancarias, siempre debe contestar aunque sea para decir que esta buscando asesoramiento o ha asistido a un taller de consejería para buscar una solución.

Asimismo, explicó que entre las opciones a las que usted pudiera acceder dependiendo de su situación, está el posponer los pagos de la hipoteca por un corto periodo, lo que también se conoce como 'forbearance'.

También pude hacer una reinstalación de la deuda, que quiere decir que hace una promesa de pago con el banco para pagar en cierta fecha el total de los atrasos.

En otros casos se le puede establecer un plan de pago en donde se acuerdan unas condiciones, que también se conoce como 'repayment plan'. De igual forma, está la opción de modificar la hipoteca en donde se pudiera reducir el por ciento que paga de interés, pero se le extiende el tiempo de la hipoteca por 30 o 40 años.

Como últimas alternativas está el vender la propiedad, que debe tener en cuenta las condiciones del mercado y si al final la tasación de la propiedad resulta menor al valor esperado y como quiera tenga una deuda con el banco a pesar de la venta. En el peor de los casos puede entregar la propiedad al banco, pero lo mismo debe tener cuidado con la tasación de la propiedad. Por esta razón, reiteró la necesidad de darle mantenimiento a la propiedad, para que no pierda valor.

Más aún, Ortíz, hizo hincapié en evitar las penalidades de prepago o pagos globales de las hipotecas globales, mejor conocidas como balloon mortgage. Esta hipoteca se distingue porque inicialmente ofrecen un interés más bajo que las hipotecas convencionales por un periodo de tiempo, pero al final se le exige al consumidor un pago total de la deuda global o hacer un nuevo préstamo.

De otro lado, tanto Ortíz como Carlos Curet, oficial de préstamos de San Juan NHS., Corp., concluyeron que debe tener precaución con acogerse a una Ley de Quiebra, pues establecieron que la misma sólo sirve 'para ganar tiempo'. Es decir si usted no va a transferir el pago de la hipoteca a un familiar o no va a vender la propiedad, en muchas ocasiones no resulta práctico porque deberá pagar al síndico el dinero acordado en la quiebra más sus deudas aseguradas que son la hipoteca, el carro, los préstamos estudiantiles, y demás. De fallar en los pagos por tres meses consecutivos, automáticamente se le desestimará la quiebra.

Finalmente Ortíz abundó que a nivel federal existen otras alternativas dependiendo del tipo de hipoteca que tenga. Y reconoció que muchas instituciones se las hacen más difícil a los consumidores para que puedan acceder a ellas, empezando con que nunca les orientan sobre estas opciones.

Por ejemplo, para las hipotecas aseguradas por la FHA están los programas de HOPE NOW, NationalForeclosures.com, National Foreclosure Mitigation Counseling Program y el Home Affordable Modification Program (HAMP).

Si en cambio usted tiene una hipoteca convencional, sepa que hasta el próximo 31 de diciembre de 2012, pudiera acceder al Streamlined Modification Program (SMP), que luego seguirá vigente a través de HAMP.

De igual forma, puede visitar el portal Obama Loan Modifications.