Mientras las instituciones bancarias promueven la alternativa de mitigación de perdidas (loss mitigation) como alternativa para evitar la perdida del hogar mediante una ejecución hipotecaria, lo cierto es que la alternativa a ese proceso, la mediación referida por tribunal, no ha sido adecuadamente promovida por el estado - a pesar de estar plasmado en ley.

De hecho, el cumplimiento de la ley 184 del 2012 (La Ley de Mediación Compulsoria) es el enfoque de la Resolución del Senado 117, la cual encomienda a la Comisión de Banca, Comercio y Cooperativismo del Senado investigar los procesos de mediación entre acreedor y deudor hipotecario en Puerto Rico.

Hasta el momento, dicha Comisión ha constatado que la Oficina del Comisionado de Instituciones Financieras (OCIF) no ha cumplido con sus funciones orientativas para informar a consumidores sobre estos remedios.

Eddie Oliveras, director asociado de la Asociación Americana de Personas Retiradas (AARP en inglés), destacó este hecho al indicar que la OCIF no ha sido proactiva en divulgar la mediación como alternativa al proceso de mitigación de pérdidas para casos de ejecución hipotecaria.

'Aquí en Puerto Rico hay un comisionado de instituciones financieras que tiene los recursos para también poder llevar al público esa información y entendemos que pudiese hacer mucho más de lo que está haciendo en términos de orientar el público… En el particular de orientar al público sobre la mediación hipotecaria han sido deficientes', dijo Oliveras a NotiCel.

Durante una pasada vista de la Comisión Senatorial de Banca, la asesora legal de la OCIF, Griselle Morales, afirmó a preguntas del senador Carmelo Ríos – autor de la ley 184 – que al presente esa dependencia cuenta con aproximadamente $500,000 a ser usados por la Institución de Educación Financiera para propósitos de orientar al consumidor. OCIF, alegadamente, no cuenta con los recursos necesarios para impulsar una iniciativa a esos fines, según había dicho Morales a preguntas de Rios.

La ley 184 obliga al tribunal a proponer un proceso de mediación entre el deudor hipotecario y el banco para acordar los remedios que permitan a personas retener sus hogares primarios y al banco continuar devengando lo obligado fuera de los tribunales.

Sin embargo, a pesar que ha sido ley desde el 2013 el estatuto ha sido acogido con un grado de hermetismo por parte de las instituciones financieras que frecuentemente optan por incoar demandas de cobro contra los dueños de hogares deudores.

Menos costoso que una demanda y más eficiente

Alexander Pagán Burgos ha fungido como mediador privado de conflictos desde el 2010. Este ha logrado servir a más de 700 familias y ha logrado preservar al menos un 70% de los hogares que han recurrido a su peritaje como mediador.

Tal como Pagán Burgos, existen mediadores privados destacados en el campo de las ejecuciones hipotecarias. De mismo modo, aunque a menor grado, la OAT también cuenta con sus propios mediadores bajo el Negociado de Métodos Alternos para la Solución de Conflictos.

No obstante, Oliveras destacó que en el caso de la rama judicial, sus mediadores no cuentan con la especialización requerida para manejar estos casos y denunció en vistas públicas que en algunos casos optan por aceptar una no oferta por parte del banco, lo que entonces hacer la mediación infructuosa y a su vez tiene el efecto de proceder con la demanda de cobro.

'El servicio está ahí, pero están limitados por dos ángulos. Por un Angulo no dan abasto en el sentido que tienen que mediar en todo tipo de casos, casos de familia, de cobro de dinero, cualquier controversia mediable que se lleve al centro de mediación. Por otro lado, no tienen la especialización necesaria en el caso de mediación hipotecaria para poder atender la sutileza de lo que es lidiar con un banco', indicó Oliveras.

Pagán Burgos explicó que el proceso de mediación se activa al momento que un deudor hipotecario reciba una demanda por cobro, cuándo el banco supone, por virtud de la ley, avisar sobre el derecho de mediación. El deudor puede solicitar el remedio ante el tribunal y puede elegir un mediador imparcial que atienda a las partes para buscar un remedio al conflicto.

De optar por un mediador público, el tribunal refiere a las partes a un mediador designado para atender el caso. Esto no conlleva costo alguno, mientras los servicios de un mediador privado pueden rondar entre $65 y $300 por sesión, a lo que Oliveras señaló sigue siendo menos costoso que un pleito.

Un banco puede ofrecer al proceso de mitigación de pérdidas al deudor como alternativa, sin embargo, Pagán Burgos indicó que están prohibidos por ley de emprender un proceso de mediación por su propia cuenta. Sobre este hecho, sostuvo que le consta que hay bancos que han referido a sus deudores a participar de una mediación sin un funcionario imparcial y sin referido alguno por parte del tribunal.

'Es completamente ilegal. Un banco que está atendiendo un referido de mediación bajo su techo bancario esta fuera del contexto de la ley', sentenció el mediador privado.

A través de la mediación las partes pueden llegar a un entendido que establezca una nueva directriz en los pagos hipotecarios lo que a su vez permite al dueño de un hogar evitar pasar por un litigio de ejecución y concluir la controversia en menos tiempo.

Aun así, aunque el proceso es compulsorio por ley, en la práctica no lo es pues no se promociona por el gobierno ni se ofrece en las instituciones financieras que optan por invertir en recursos judiciales, que frecuentemente causan confusión en el deudor. Este a su vez desconoce cómo defenderse ante este foro por no contar con los recursos para ello, lo que resulta que el caso se vea en rebeldía, sin la comparecencia o defensa del dueño del hogar.

Para Pagán Burgos, el remedio de mediación no es perfecto, pero es una vía por la cual se puede evitar un contencioso proceso de ejecución hipotecaria.

'No ha sido el 100% de las familias que han preservado su hogar en un referido de mediación, estoy claro. Pero la ley ha colaborado enormemente a las comunidades, a las urbanizaciones a que muchas de esas familias preserven su hogar cuando se enteran de la medida', concluyó Pagán Burgos.